Zainteresowanie mieszkaniami na wynajem wciąż wzrasta. Polscy pracownicy stali się bardziej mobilni, otwarci na zmianę miejsca zamieszkania w poszukiwaniu pracy, mniej skupieni na tym, by osiąść gdzieś na stałe już u progu kariery. Dla wynajmujących mieszkania to świetna okazja do znalezienia dobrego najemcy. Zanim jednak właściciel mieszkania poszuka lokatorów, a lokator podpisze umowę na wynajem mieszkania, warto poznać kilka przepisów i zasad, którymi trzeba się kierować, by zrobić wszystko zgodnie z prawem.

Kim jest najemca?

O to, kto to jest najemca, można nawet spytać językoznawców. Nająć to “wziąć w czasowe i płatne użytkowanie czyjąś własność”. Tak tłumaczy znany wszystkim prof. Jan Miodek. Najemca, czyli lokator, najmuje lokal za korzyść materialną, którą odprowadza na rzecz wynajmującego. Najemca może podnajmować część lub całość lokalu, jeśli zgodę na to wyrazi wynajmujący. Sam wynajmujący może wynajmować nieruchomość i nie musi o tym nikogo informować, jednak najemca, jeśli chce wynająć komuś np. jedno z pomieszczeń, wynajmującego musi o tym powiadomić. Najemca nie jest właścicielem lokalu. 

Prawa najemcy

Kodeks cywilny reguluje prawa i obowiązki najemcy, które powinny znaleźć się m.in. w umowie najmu. W umowie takiej wynajmujący oddaje najemcy rzecz czy nieruchomość, z której ten może korzystać w określonym czasie, a najemca zobowiązuje się do płacenia określonego czynszu. Najemca powinien otrzymać najmowany lokal przydatny do użytku i ma go utrzymywać w takim samym stanie przez cały okres najmu i w sposób, który został określony w umowie. Jeśli wynajmujący lokal chce podwyższyć czynsz najemcy, musi wypowiedzieć wysokość czynszu najpóźniej miesiąc do przodu, na koniec miesiąca kalendarzowego. To nie koniec zasad, o których musi pamiętać najemca i wynajmujący.

Gdy najemca zwleka z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący chce wypowiedzieć najemcy umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę pisemnie, udzielając dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty czynszu, z którym zalega. Najemca zarządza mieszkaniem przez cały okres jego wynajmu. Odpowiada za stan nieruchomości, ale może ją urządzić według własnych potrzeb, podpisywać umowy z dostawcami mediów, czy kupować sprzęt, który może zabrać ze sobą.

Prawa najemcy określa Ustawa o ochronie praw lokatorów. Należy wspomnieć, jakie są prawa wynajmującego mieszkanie bez umowy. Zawsze warto bowiem zawierać umowę najmu na piśmie, jednak nawet bez spisanej umowy niemożliwe jest wyrzucenie lokatorów z lokalu. Zakłada się bowiem, że strony zawarły umowę na czas nieoznaczony, czyli bezterminowo. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu tylko w ściśle określonych prawem przypadkach, a wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Na pytanie, czy wynajmujący może wyrzucić najemcę, musimy więc odpowiedzieć, że nie, co na pewno uspokoi wielu najemców.

Obowiązki najemcy

Na najemcy ciąży wiele obowiązków, z których musi się wywiązywać podczas wynajmowania nieruchomości, np. mieszkania. Między innymi musi z niej korzystać zgodnie z jej przeznaczeniem i uiszczać czynsz w umówionym terminie. Ma też za zadanie dbać o stan lokalu, by móc oddać go wynajmującemu w takim stanie, w jakim był on w momencie wynajmowania. Najemca musi dbać i chronić lokal przed uszkodzeniem lub dewastacją tych części budynku, które są wspólne. 

Sprawdź: mieszkania do wynajęcia w Toruniu

Kim jest wynajmujący?

W przeciwieństwie do najemcy wynajmujący jest właścicielem lokum. To osoba, która ma prawo do używania lokalu. 

Prawa wynajmującego

Wynajmujący ma prawo podpisać umowę z najemcą, oczekując od niego zabezpieczenia w postaci kaucji. Kaucja przy umowie najmu jednak nie może przekroczyć kwoty równej rocznemu czynszowi na dany lokal. Może także za rzeczy pozostawione w lokalu do dyspozycji najemcy otrzymać zastaw, który stanowi zabezpieczenie czynszu oraz opłat.

Wynajmujący może też wnosić o podwyższenie opłat za czynsz, musi jednak zachować okres wypowiedzenia. O podwyższeniu opłat należy poinformować na piśmie. Jeśli najmujący ulepszył lokal bez zgody wynajmującego, to wynajmujący może albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego, albo powinien zapłacić sumę, która pokryje koszt wprowadzenia tych ulepszeń. Najemca nie może też podnająć lokalu albo oddać części jego używania bez zgody wynajmującego. 

Obowiązki wynajmującego

Wynajmujący ma też obowiązki względem najemcy. Między innymi musi wydać lokal w takim stanie, na jaki umówił się z najemcą i musi zapewnić utrzymanie go w takim stanie przez cały okres trwania umowy najmu. Wynajmujący musi zapewnić też sprawne działanie instalacji i urządzeń, które są związane z budynkiem, tak by najemca mógł korzystać z wody, paliwa gazowego i ciekłego, by miał dostęp do energii, wind i wszelkich urządzeń, które są na wyposażeniu lokalu i budynku. 

Sprawdź: Lokale do wynajęcia w Toruniu

Najem — definicja

Najem lokalu to z definicji umowa, według której wynajmujący, czyli właściciel mieszkania/domu/biura czy innej nieruchomości zobowiązuje się oddać lokal do używania najemcy. Najemca może korzystać z lokalu przez czas oznaczony lub nieoznaczony, ale w zamian odprowadza czynsz właścicielowi lokalu. 

Najem — przepisy, podatki i opłaty

Przepisy dotyczące zasad najmu lokalu użytkowego są uwzględnione w kodeksie cywilnym, w art. od 680 do 692. Przepisy dotyczą między innymi wypowiedzenia wysokości czynszu i wypowiedzenia najmu. Gdy chodzi o lokale mieszkalne, są one uwzględnione w odrębnej ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. W tych dokumentach należy szukać informacji dotyczących prawa lokatora w wynajmowanym mieszkaniu. W kwestiach nieuregulowanych przez tę ustawę stosuje się przepisy kodeksu cywilnego dotyczące najmu. Warto też pamiętać, że wynajmowanie mieszkania wiąże się z podpisaniem umowy, a wynajmujący musi odprowadzać podatek. Najem jest traktowany jak działalność, która przynosi zyski. 

Kiedy najem się opłaca?

Najem mieszkania czy lokalu użytkowego jest sposobem na otrzymywanie comiesięcznego dochodu pasywnego. Mieszkania, zwłaszcza w dużych miastach, gwarantują kilkakrotnie wyższe stopy zwrotu niż tradycyjna lokata bankowa. Realna stopa zwrotu z najmu to nawet po odliczeniu kosztów współpracy z agencją nieruchomości, ok. 6-8 proc. w skali roku. Osoba, która ma możliwość zainwestowania w nieruchomość na wynajem, musi też pamiętać, że zakup umożliwia także późniejszą sprzedaż nieruchomości, co stanowi zabezpieczenie finansowe rodziny.